Immobilienbewertung – Immobilienbewertungsverfahren im Überblick

Es gibt verschiedene Gründe, warum es sinnvoll bzw. notwendig sein kann, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Wollen Sie z. B. ein Haus verkaufen, können Sie mit einer Immobilienbewertung einen Kaufpreis bestimmten, der passend ist. Aber auch beim Kauf eines Hauses kann eine Bestimmung des Verkehrswertes durch eine Immobilienbewertung Sinn machen, um einzuschätzen, ob der Verkaufswert angemessen ist.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, gibt es verschiedene Verfahren, die hierfür herangezogen werden können. Hierbei fließen viele Faktoren mit ein und es kommen durchaus komplexe Methoden zum Einsatz. Daher ist es immer ratsam, einen Experten für eine Immobilienbewertung zurate zu ziehen und diese von ihm durchführen zu lassen. Welche Verfahren es für eine Immobilienbewertung gibt, wie sich diese unterscheiden und wie Sie einen Experten hierfür ausfindig machen, möchten wir Ihnen gerne in den folgenden Zeilen erklären.

Warum eine Immobilienbewertung durchführen?

Wie eingangs bereits erwähnt, kann es verschiedene Gründe geben, warum eine Immobilienbewertung durchgeführt werden soll bzw. notwendig ist. Kann z. B. ein Verkäufer von Immobilien oder Liegenschaften ein entsprechendes Gutachten von einem Sachverständigen vorweisen, das den Wert des Objektes belegt, erhöhen sich die Chancen, den gewünschten Kaufpreis beim Verkauf auch letztendlich durchzusetzen. Natürlich muss dieser hierfür mit dem Objektwert im Einklang stehen.

Aber auch auf der Käuferseite ist eine zuverlässige und richtige Immobilienbewertung wichtig. Zum einen können Sie so selbst abschätzen, um der zu zahlende Kaufpreis gerechtfertigt ist. Und zum anderen fordern Banken für die Gewährung eines Kredites für den Kauf einer Immobilie ebenfalls eine Immobilienbewertung. Der ermittelte Verkaufswert, der durch einen beeideten Sachverständigen ermittelt wird, ist die Basis für die Hypothek. Liegt der Kaufpreis bzw. die Höhe der aufgenommenen Hypothek höher als der Immobilienwert, wird die Bank in der Regel keine Finanzierung gewähren.

Zudem ist in der heutigen Zeit Immobiliengutachten für einen Energieausweis ohnehin Pflicht, wenn es um das Verkaufen, vermieten oder Bauen von Immobilien geht. Auch für Förderanträge ist ein Energieausweis Pflicht. Eine Wohnbauförderung, Sanierungsförderung oder eine Energieförderung werden nur gewährt, wenn das zu fördernde Objekt gemäß dem Immobiliengutachten auch förderungswert erscheint.

Verschiedene Formen der Immobilienbewertung

Gängig sind drei verschiedenen Verfahren zum Bewerten von Immobilien. Dies sind das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Während das Sachwertverfahren den Wert eines Neubaus gegenüberstellt, wird beim Vergleichswertverfahren der Immobilienwert anhand der Preise ähnlicher zum Verkauf stehender Objekte bestimmt. Und beim Ertragswertverfahren wird berechnet, wie hoch der Ertrag wäre, wenn Sie dieses Objekt vermieten. Im Folgenden stellen wir Ihnen die einzelnen Verfahren für eine Immobilienbewertung ausführlicher vor.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine der drei Wertermittlungsverfahren bei der Bewertung von Immobilien. Bei diesem Verfahren geht es letztendlich darum, die Kosten abzuschätzen, die bei einer Wiederherstellung des Objektes entstehen würden. Aus dem Ergebnis des Sachwertverfahrens lässt sich der Verkehrswert ableiten.

Berechnung von Boden- und Gebäudesachwerten

Mit dem Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Hierbei wird der zu berechnende Sachwert vor allem aus zwei Werten, die getrennt voneinander zu beurteilen sind. Dies ist zum einen der Bodenwert. Dieser gibt den Wert des Bodens wieder und umfasst auch die Erschließungskosten. Der zweite Wert ist der Sachwert des Gebäudes oder der Gebäude. Hier werden sowohl der Bauwert samt Baunebenkosten als auch der Wert von Außenanlagen begutachtet.

Generell sind folgende Angaben und Nachweise relevant, wenn es um die Bestimmung des Sachwertes mit dem Sachwertverfahren geht:

  • Bodenwert
  • Größe des Grundstücks
  • Baujahr des Bauwerkes bzw. der Bauwerke
  • Baubeschreibung sämtlicher Gebäude und Außenanlagen, die sich auf dem Grundstück befinden
  • Beschreibung des Grundstückes und des Bodens
  • Daten zum umbauten Raum
  • Informationen über eventuellen Reparatur- und Instandhaltungsrückstau
  • Auskünfte zu besonderen betrieblichen Einrichtungen

Anwendungsgebiete des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Immobilien zum Einsatz, die nicht vermietet, sondern von den Eigentümern selbst genutzt werden. Daher wird das Sachwertverfahren vor allem bei Ermittlung des Verkehrswertes von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Es kann aber auch zur Wertermittlung anderer Objekte, die keine Mieteinnahmen generieren, genutzt werden, z. B. Fabrikanlagen oder militärische Einrichtungen.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren ist eine rechnerisch saubere Überprüfung des Bestandes. Daher gibt es am Ende einen zuverlässigen Wert des reinen Substanzwertes eines bebauten Grundstückes wieder – vorausgesetzt natürlich, dass es fachmännisch durchgeführt wurde. Auf der anderen Seite sehen Kritiker vor allem Probleme, da das Ergebnis vor allem von der Wahl der zutreffenden Marktanpassungsfaktoren abhängt. Eine Ausdifferenzierung zwischen den Kosten und dem Wert des Gebäudes ist laut kritischer Stimmen nicht ausreichend gegeben. Daher sollten auch andere Faktoren, die den Wert beeinflussen, mit berücksichtigt und analysiert werden. Hierzu zählen zum Beispiel der Gebäudezustand bezüglich der Abnutzung und der Instandhaltung. So sollte unter anderem auch noch eine Restnutzungsdauer neben dem Baujahr und der Gesamtnutzungsdauer in die Kalkulation mit einfließen und damit ebenfalls den Sachwert der Immobilie beeinflussen.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein weiteres der drei klassischen Immobilienbewertungsverfahren. Mit ihm ist es möglich, den Wert einer Liegenschaft zu ermitteln. Dieses ist heutzutage in Österreich besonders beliebt, da es im Gegensatz zu den beiden anderen Methoden den großen Vorteil mit sich bringt, dass in die Berechnung von Grundstücks- und Immobilienwerten die aktuelle Marktlage mit einfließt.

Immobilienbewertung mittels Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Objektes durch einen Vergleich mit ähnlichen zum Verkauf stehenden Objekten ermittelt. Bewertet werden können sowohl unbebaute Grundstücke als auch bebauter Boden. Hierbei wird zunächst der Wert von Grund und Boden ermittelt. Dieser kann der Kaufpreissammlung österreichischer Gutachterausschüsse entnommen werden, der einen Überblick über die Verkaufswerte vergleichbarer und damit ähnlicher Objekte gibt. Um einen aussagekräftigen Verkehrswert mit dem Vergleichswertverfahren zu erzielen, sollten mindestens zehn Bewertungen vergleichbarer Grundstücke bzw. Immobilien in die Bewertung mit einfließen. Vorteilhaft ist es, wenn die zum Vergleich herangezogenen Objekte auch in der gleichen Region oder im Idealfall im gleichen Einzugsgebiet liegen. Zudem sollten sie hinsichtlich Größe, Ausstattung und Baujahr ähnlich sein. Auch das Ermittlungsdatum des Marktwertes der zu vergleichenden Objekte ist wichtig zu beachten, um sich an der aktuellen Marktlage zu orientieren. Zu alte Vergleichswerte können vor allem hinsichtlich der in der Regel steigenden Immobilienwerte einen zu niedrigen Verkehrswert ergeben.

Eine weitere Möglichkeit, um sich einen Einblick in den Wert des Bodens zu ermöglichen, hilft der Bodenrichtwert. Dieser wird von den Städten und Gemeinden über die Bodenrichtwertkarten ermittelt. Sie geben an, welcher Wert für Grundstücke in verschiedenen Lagen festgelegt wurde. Eine weitere Möglichkeit, um Immobilien mit dem Vergleichswertverfahren einzuschätzen, sind die Grundstücksmarktberichte sowie die Ergebnisse eigener Marktrecherchen vergleichbarer und zum Verkauf stehender Objekte. Aber auch andere Aspekte wie die Infrastruktur, der bauliche Zustand und die Ausstattung fließen beim Vergleichswertverfahren in die Beurteilung eines Objektes mit ein.

Anwendungsgebiete des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei der Wertermittlung von Wohnimmobilien wie Häusern oder Eigentumswohnungen verwendet. Zum Einsatz kommen kann es aus vielen verschiedenen Gründen. Dies kann zum Beispiel der Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder auch eine Bestandsaufnahme des Eigentums sein. Auch eine Besteuerung im Falle einer Schenkung oder Erbschaft oder Scheidungsfälle (Aufstellung des gesamten Vermögens für die Aufteilung) können Gründe für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien mit dem Vergleichswertverfahren sein.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens ist die Tatsache, dass es bei der Berechnung den tatsächlichen Verkehrswert widerspiegelt, da dieser durch den Marktvergleich mit einfließt. Zudem ist es ein leicht verständliches und nachvollziehbares Verfahren zur Wertermittlung von Boden, mit dem auch Laien einigermaßen zuverlässige Ergebnisse ermitteln können. Da aber für zuverlässige und genaue Ergebnisse viele Aspekte beachtet werden sollten, ist die Durchführung durch einen Experten ratsam.

Der große Nachteil des Vergleichswertverfahrens ist hingegen, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten verfügbar sein muss. Dies ist in der Praxis aus verschiedenen Gründen oft so in der Form nicht unbedingt gegeben. Somit müssen Objekte herangezogen werden, die nicht exakt den Anforderungen entsprechen, sodass es auf diese Weise zu Verfälschungen bzw. Abweichungen bei der Berechnung des Verkehrswertes kommen kann. Ein weiterer Nachteil ist, dass dieses Verfahren zur Immobilienbewertung stärker den Schwankungen des Marktes unterliegt, als es beim Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren der Fall ist. Somit ist der ermittelte Wert eines Objektes nur eine Momentaufnahme und muss nicht lange Bestand haben. Daher macht es hier wenig Sinn, ältere Ergebnisse eines früher einmal durchgeführten Vergleichswertverfahrens für eine aktuelle Wertbestimmung heranzuziehen.

Online Immobilienbewertung

Wenn Sie selbst online historische Vergleichswerte recherchieren möchten, so bietet das immoNet.ZT die Möglichkeit, sich eine Liste von verlgeichbaren Objekten und deren Kaufpreise übermitteln zu lassen. Details dazu finden Sie auf immonetzt.at.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist das dritte klassische Immobilienbewertungsverfahren, das in Österreich zum Einsatz kommt. Dieses wird für Anlageobjekte verwendet, die durch die Vermietung Einnahmen generieren. Es zeigt auf, ob sich das Vermieten einer Immobilie lohnt und wie hoch der Wert zukünftiger Einnahmen einer Investition ist. Daher sollte das Ertragswertverfahren bei der Kaufentscheidung von Anlageobjekten zur Vermietung herangezogen werden.

Wie wird der Ertragswert berechnet?

Das Ertragswertverfahren zur Berechnung des Ertragswertes verwendet zwei grundlegende Werte: den Bodenwert des Grundstückes bzw. der Substanzwert der Immobilien sowie den Wert, der sich durch Miete oder Pacht als Einnahmen erwirtschaften lässt. Daher ist vor allem der Reinertrag, der jährlich aus dem Objekt zu erwarten ist, entscheidend. Zudem ermöglicht das Ertragswertverfahren auch, eine Prognose über zukünftige Erträge durch das Objekt zu beurteilen.

Neben dem Reinertrag durch Vermietung oder Verpachtung haben weitere Werte Einfluss auf die Immobilienbewertung durch das Ertragswertverfahren. Hierzu zählen unter anderem der Liegenschaftszinssatz sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Grund als wertbeständiger Bestandteil einer Liegenschaft verzinst wird. Der andere Aspekt sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese geben die Kosten wieder, die ein Vermieter durch den Betrieb eines Mietobjektes hat. Diese müssen natürlich ebenfalls in die Wertermittlung mit einfließen. Dies gilt vor allem bei sanierungsbedürftigen Immobilien. Hier ist es durchaus möglich, dass sich die Investition nicht lohnt, da die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung im Vergleich zum Ertrag zu hoch sind. Dann sind Verluste das Ergebnis, die vor allem über einen langen Zeitraum in den seltensten Fällen Sind und Zweck einer Investition sind. In diesem Fall wäre der Ertragswert, der durch das Ertragswertverfahren ermittelt wird, einer Immobilie negativ.

Die verschiedenen Ertragswertverfahren

Die Ermittlung des Ertragswertes über das Ertragswertverfahren ist eine komplexe Berechnung. Unterschieden wird deshalb in das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren. Beide wollen wir Ihnen mit ihren Eigenarten sowie Vor- und Nachteilen kurz vorstellen.

Das vereinfachte Ertragswertverfahren

Beim vereinfachten Ertragswertverfahren werden der Bodenwert sowie die sich daraus ableitende Verzinsung des Bodenwertes komplett außen vor gelassen. Daher fließen bei diesem Verfahren zur Immobilienbewertung lediglich die baulichen Anlagen in die Berechnung mit ein. Dies macht die Ermittlung des Ertragswertes deutlich einfacher, sodass dieses Verfahren theoretisch auch ohne Fachmann durchgeführt werden kann. Der ermittelte Wert ist dafür aber nicht so exakt wie beim vollwertigen Ertragswertverfahren, zu dem wir im folgenden Abschnitt kommen.

Das vollwertige Ertragswertverfahren

Beim vollwertigen Ertragswertverfahren werden der Wert von Grund und Boden mit einbezogen. Dies hat aber zur Folge, dass auch ein Vergleichswertverfahren, das wir weiter oben auf dieser Seite erklärt haben, erforderlich ist. Im Anschluss an diese Wertermittlung wird anschließend der Mietwert errechnet. Dieser setzt sich vor allem aus der Größe des Objektes, der Qualität der Ausstattung sowie der Lage zusammen. Dies ergibt den sogenannten Rohertrag einer Immobilie.

Vom Rohertrag müssen aber noch die umlegbaren Anteile der Kosten durch die Bewirtschaftung (Bewirtschaftungskosten) in Abzug gebracht werden. Auch der Liegenschaftszins wird noch mit in die weiterführende Berechnung des Objektwertes anhand des Ertragswertverfahrens mit einkalkuliert. Dessen Höhe wiederum richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie der Lage des Grundstückes sowie der Art der Objektnutzung. Den Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins ergibt die Bodenwertverzinsung, die wiederum vom Erlös der Immobilie zu subtrahieren ist. Denn die Bewertung von Grund und Boden sowie Bauobjekten sollte immer unabhängig voneinander erfolgen. Der Ertragswert wird schlussendlich aus dem Wert des Grund und Bodens und dem Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude errechnet.

Anwendungsgebiete des Ertragswertverfahrens

Wie bereits angeklungen ist, wird das Ertragswertverfahren für die Immobilienbewertung von zu vermietenden Objekten eingesetzt. Es wird also in der Regel bei Renditeobjekten angewandt. Dies können zum Beispiel zu vermietende (Eigentums-)Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie große Wohn. Und Geschäftshäuser, aber auch Immobilien für die gewerbliche Nutzung sein. Aber auch für die Bewertung von Grundstücken mit Mischnutzung ist das Ertragswertverfahren einsetzbar, um einen Objektwert zu ermitteln.

Hierbei kann Ertragswertverfahren sowohl vom Investor verwendet werden, um die Rentabilität einer Investition zu ermitteln. Aber der so ermittelte Ertragswert ist eine Bemessungsgrundlage für Finanzämter, Behörden und Finanzierungsinstitute, die bei einem Kauf eines Objektes ihre Finger mit im Spiel haben.

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Anlageobjekte geeignet, bei denen die Mieteinnahmen eine bedeutende Rolle spielen. Es kommt hingegen nicht bei privat genutzten Immobilien zum Einsatz. Hier sind die anderen beiden Verfahren für die Immobilienbewertung, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren, besser geeignet. Somit ist dieses Verfahren vor allem für Investoren und Vermieter nützlich. Zudem ist Vorsicht geboten, da eine falsche Auswahl des Liegenschaftszinses zu erheblichen Ergebnisverfälschungen führen kann. In jedem Fall sollte die Ermittlung des Ertragswertes durch ein Ertragswertverfahren, der in die Kaufentscheidung für ein Investitionsobjekt mit einfließt, durch einen Experten durchgeführt werden. Werden nämlich nicht alle Aspekte korrekt mit berücksichtigt, kommt es zu falschen Ergebnissen und damit womöglich auch zu einer falschen Beurteilung der Rentabilität.

Vergleich der Immobilienbewertungsverfahren

Nachdem wir Ihnen die drei verschiedenen Bewertungsverfahren für die Immobilienbewertung – das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren – nun ausführlich vorgestellt haben, stellen wir Ihnen die typischen Eigenschaften sowie Vor- und Nachteile noch einmal in einer Tabelle übersichtlich und vergleichend dar.

SachwertverfahrenVergleichswertverfahrenErtragswertverfahren
AnwendungsbereichWertermittlung von Objekten, die keine MieterträgeWertermittlung von WohnimmobilienWertermittlung von Objekten, die Mieterträge erzielen
Einflussfaktoren / Berechnung– Bodenwert

– Größe des Grundstücks

– Baujahr des Bauwerkes bzw. der Bauwerke

– Baubeschreibung sämtlicher Gebäude und Außenanlagen, die sich auf dem Grundstück befinden

– Beschreibung des Grundstückes und des Bodens

– Daten zum umbauten Raum

– Informationen über eventuellen Reparatur- und Instandhaltungsrückstau

– Auskünfte zu besonderen betrieblichen Einrichtungen

– Vergleich mit ähnlichen zum Verkauf stehenden bzw. verkauften Objekten

– Kaufpreissammlung österreichischer Gutachterausschüsse

– Bodenrichtwertkarten

– eigene Marktrecherche

– Bodenwert des Grundstücks bzw. Substanzwert

– Wert der Einnahmen aus Miete oder Pacht

– Liegenschaftszinnsatz

– Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Vorteile– Gibt reinen Substanzwert eines bebauten Grundstückes wieder– Spiegelt den tatsächlichen Verkehrswert wieder

– Zuverlässiges und leicht nachvollziehbares Wertermittlungsverfahren

– vor allem für Anlageobjekte geeignet
Nachteile– Ergebnis von der Wahl der zutreffenden Marktanpassungsfaktoren abhängig– Vergleichsobjekte erforderlich

– Unterliegt Schwankungen des Marktes

– unpassende Auswahl des Liegenschaftszinses kann zur Ergebnisverfälschung führen

– komplex

Wenden Sie sich an einen Experten

Auch wenn bei einigen Verfahren, vor allem beim Vergleichswertverfahren, rudimentäre Einschätzungen auch selbst recherchiert und getroffen werden können, sollten Sie sich für eine zuverlässige und korrekte Immobilienbewertung an einen Immobilienbewertungsexperten wenden. Denn alle Verfahren sind nur dann zielführend und führen zu realistischen und damit verlässlichen Ergebnissen, wenn diese von externen und damit objektiven Experten durchgeführt werden. In der Regel führen Immobilienbewertungen durch den Hauseigentümer hingegen auch bei nötigen Fachkenntnissen zu überhöhten Einschätzungen, da die Objektivität aufgrund der emotionalen Bindung fehlt.

Wenden Sie sich für eine Immobilienbewertung z. B. an einen Immobiliengutachter. Achten Sie hierbei darauf, dass dieser registriert und gerichtlich zertifiziert ist. Alternativ gibt es auch freie Sachverständige. Sie sind in der Regel günstiger, sodass die Kosten für eine Immobilienbewertung geringer ausfallen. Allerdings haben freie Sachverständige den Nachteil, dass ihre Gutachten nicht vor Gericht anerkannt werden. Dies ist in der Regel nicht schlimm. Sollte es aber beim Verkauf einer Immobilie zu Streitigkeiten kommen, kann dies zur Folge haben, dass gegebenenfalls noch einmal ein weiteres Gutachten von einem gerichtlich zugelassenen Gutachter bezahlt werden muss.

Wollen Sie Ihre Immobilie über einen Immobilienmakler verkaufen, ist die Immobilienbewertung in der Regel in den Leistungen bereits eingeschlossen. Der Makler bewertet dann Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung und macht Ihnen einen Vorschlag über den Verkehrswert. In Absprache mit Ihnen wird dann der Verkaufspreis festgelegt. So können sich sowohl Verkäufer als auch Käufer relativ sicher sein, einen fairen Preis zu bezahlen bzw. zu erzielen. Ein Immobilienmakler lebt in der Regel von der Käufer- & Verkäuferprovision. Seien Sie sich daher im Klaren, dass der Makler beide Seiten bestmöglich bedienen muss. Ein unabhängiger Immobiliengutachter hingegen agiert lediglich in Ihrem Interesse und nicht im Interesse des Käufers. Dies könnte durchaus einen Einfluss auf die Preisfindung bei dem einen oder anderen Makler haben. Das Ziel des Maklers ist es nämlich die Objekte möglich rasch zu drehen. Das gelingt in der Regel mit einem günstigeren Preis schneller.

Kaufen Sie hingegen eine Immobile von privat, sparen sie zwar die Maklercourtage, sodass der Preis und damit auch Ihre Kosten sinken. Allerdings haben Sie in diesem Fall keine Sicherheit, dass der veranschlagte Preis auch bezüglich des Immobilienwertes im Rahmen ist. Lassen Sie in diesem Fall selbst eine Immobilienbewertung durch einen Gutachter durchführen. Die Kosten hierfür haben Sie zwar zu tragen. Dafür können Sie sich aber sicher sein, einen gerechtfertigten Preis zu zahlen – vorausgesetzt, dass dieser mit dem berechneten Wert übereinstimmt. Bedenken Sie immer, dass es beim Immobilienkauf kein Rücktrittsrecht vom Kauf gibt. Dieses erfordert das Einverständnis des Verkäufers, der in der Regel nicht zustimmen wird, wenn er Ihnen seine Immobilie zu einem überteuerten Preis verkauft hat.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Nachdem wir die Gründe und den Sinn einer Immobilienbewertung geschildert sowie Ihnen die verschiedenen Verfahren vorgestellt haben, bleibt die Frage nach den kosten einer Immobilienbewertung. Wie bereits erwähnt, sollten sie sich hierfür unbedingt an einen Experten wie einen Immobiliengutachter oder einen Sachverständigen richten, um verlässliche Werte über den Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes zu erlangen.

Generell gilt, dass Eigentümer mit einem Bausachverständige über das Honorar frei verhandeln können, sofern es sich um einen freien (privaten) und nicht um einen gerichtlich beauftragten Gutachter handelt. Da es zahlreiche Bausachverständige in Österreich gibt, haben Sie eine große Auswahl und müssen nicht beim erstbesten Angebot zuschlagen. Holen Sie sich also durchaus mehrere Angebote ein und vergleichen die Leistungen sowie die Kosten.

Natürlich hängt der Preis (und damit Ihre Kosten) von verschiedenen Faktoren wie dem eingesetzten Verfahren sowie der Größe und der Ausstattung der Immobilie ab. Je mehr Zeit ein Gutachter für die Bewertung braucht und je mehr Messungen gemacht oder Dokumente von den für den Bau zuständigen Firmen eingeholt werden müssen, desto teurer wird das Gutachten am Ende auch. Generell gilt also: Je komplexer die Berechnung wird, desto teurer wird das Immobiliengutachten am Ende auch.

In der Regel müssen Sie mit zumindest 1.000 Euro Kosten für eine seriöse Immobilienbewertung rechnen. Je nach Größe können aber auch mal 1.500 Euro und mehr für eine Immobilienbewertung durch einen freien Sachverständigen fällig werden. Bei gerichtlichen Gutachtern liegen die Preise laut österreichischem Gebührenanspruchsgesetz je nach Größe und errechnetem Wert Preise zwischen 750 Euro und 5,900 Euro bei einem Wert von maximal 5.000.000 Euro. Immerhin können Sie die Kosten für die Bewertung steuerlich absetzen. Zudem erhalten Sie so eine verlässliche Basis über den Wert einer Immobilie, die vor allem beim Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie wichtig und wertvoll ist.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Zum Abschluss der Thematik Immobilienbewertung durch die verschiedenen Vergleichsverfahren wollen wir Ihnen noch einen Überblick geben, welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen. Beim Gebäudewert sind es vor allem die Größe und die Ausstattung sowie das Alter und der Zustand einer Immobilie (z. B. Sanierung, Instandhaltungsrückstau), die einen erheblichen Einfluss haben. Zudem sind Fertighäuser in der Regel weniger Wert als Massivhäuser. Auch der Energieausweis, der seit 2012 in Österreich beim Verkauf einer Immobilie Pflicht ist, kann Auswirkungen auf den Immobilienwert haben. Je energiesparsamer ein Haus ist, also umso besser die Werte im Energieausweis sind, desto wertvoller ist es. Denn so haben Käufer geringere Unterhaltskosten durch den Energieverbrauch, die den Wert der Immobilie steigen lassen.

Der zweite große Einflussfaktor ist natürlich das Grundstück, auf dem das zu bewertende Haus steht. Auch hier spielen die Größe und die Ausstattung eine maßgebliche Rolle. Aber auch die Lage ist ein entscheidender Faktor für den Wert eines Objektes. So ist der Wert eines gleichgroßen Grundstückes in der Stadt in der Regel bedeutend höher als auf dem Land bzw. in einem Dorf.

Weitere Links zum Thema Immobilienbewertung

Online Immobilienbewerrtung auf immobilienfinanzierung.co.at

Ausbildung zum Immobiliengutachter bzw. Sachverständigen für Immobilienbewertung

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