Grunderwerbsteuer Österreich

Jeder, der in Österreich ein Grundstück erwirbt, muss eine Grunderwerbsteuer entrichten. Dies gilt sowohl für Kaufverträge als auch für Tauschverträge. Hierbei gilt, dass die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu entrichten ist. Grundsätzlich liegt die Grunderwerbsteuer in Österreich bei 3,5% der Berechnungsgrundlage bzw. bei 2% des Einheitswertes bei land-& forstwirtschaftlichen Grundstücken. Im Falle einer Schenkung bzw. Erbschaft kommt seit 2016 ein besonderer Stufentarif zur Anwendung.

In diesem Beitrag erhalten Sie alle notwendigen Informationen rund um das Thema Grunderwerbsteuer in Österreich.

Wer muss die Grunderwerbsteuer in Österreich entrichten?

Im Normalfall muss der Übernehmer des Grundstücks oder der Immobilie die Grunderwerbsteuer bezahlen. Da gegenüber dem Finanzamt allerdings alle Beteiligten Steuerschuldner sind, kann auch der Verkäufer herangezogen werden, wenn der Käufer die Steuer nicht ordnungsgemäß entrichtet. Dies kann auch geschehen, wenn der Verkäufer gemäß Vertrag nicht für die Entrichtung der Steuer verantwortlich ist. Eigentümer bzw. Verkäufer können sich aber natürlich vor dem Eintreten eines solchen Falls schützen. Dies wird am besten dadurch erledigt, indem ein Notar oder ein Treuhänder beauftragt wird, welcher sowohl die Steuer als auch den Kaufpreis einkassiert. Des Weiteren ist es ein großer Vorteil, wenn im Vertrag eine Rücktrittsklausel vereinbart wird. So kann der Eigentümer von dem Vertrag zurücktreten, wenn der Übernehmer die Steuer nicht entrichten kann.

Was hat sich für Eigentümer einer Immobilie seit dem Jahre 2016 verändert?

In Österreich wurde die Grunderwerbsteuer geändert. Die Änderung ist ab dem Jahre 2016 in Kraft getreten. Sie betrifft alle Menschen, die innerhalb der Familie Wohnungen und Häuser verschenken oder vererben. Die Grunderwerbsteuer steigt dann, wenn die Immobilie einen höheren Wert als 250.000 Euro aufweist. Im gegenteiligen Prozess sinkt die Steuer. Dies bedeutet, wenn eine Immobilie mit einem geringeren Wert als 250.000 Euro vererbt oder verschenkt wird, fällt die Steuer deutlich geringer aus als in den Jahren vor 2016. Da die neue Regelung auch bei Immobilien anzuwenden ist, entfiel die bis dato bekannte Erbschaftssteuer.

Welche Regelung gab es vor dem Jahre 2016?

Es ist üblich, dass in Österreich eine Grunderwerbsteuer entrichtet werden muss, wenn eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück gekauft wird. Diese Steuer muss aber auch bei einer unentgeltlichen Übergabe wie einer Erbschaft oder einer Schenkung bezahlt werden. Wenn die Immobilie, das Haus oder die Wohnung innerhalb der nahen Familie verschenkt oder vererbt wird, müssen nur zwei Prozent Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Als Familienmitglieder zählen in diesem Zusammenhang Ehegatten, eingetragene Partner, Eltern, Kinder, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Stiefkinder, Engelkinder, Schwiegerkinder und Wahlkinder. Bei allen anderen Personen liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5 Prozent. Dies bedeutet, auch wenn man von einer Tante, einem Onkel, einer Cousine oder einem Cousin etwas geschenkt oder vererbt bekommt, muss man eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent entrichten.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer seit dem Jahre 2016

Bis zu dem Jahre 2015 wurde für die Berechnung der Steuer der dreifache Einheitswert herangezogen. Bei dem Einheitswert handelt es sich um den steuerlichen Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken. Dieser wurde vom Finanzamt ermittelt. Seit dem Jahre 2016 wird bei dem Vererben und Schenken die neue Bemessungsgrundlage herangezogen. Dies ist der Verkehrswert, also der Marktwert des jeweiligen Grundstücks oder der Immobilie. Da im Normalfall allerdings der Verkehrswert höher als der Einheitswert ist, kann davon ausgegangen werden, dass die Grunderwerbsteuer steigt. Somit wird auch das Schenken und das Erben von Gegenständen um einiges teurer. Dies trifft allerdings nur auf das Erben und Schenken innerhalb der Familie zu. Außerhalb der Familie ändert sich eigentlich nichts.

Grunderwerbsteuer innerhalb der Familie (Schenkung / Erbschaft)

Seit dem Jahre 2016 gibt es eine Staffelung bei der Grunderwerbsteuer. Diese Staffelung soll vor allem Menschen mit kleineren Immobilien zugute kommen, indem dieser Steuersatz gesenkt wird. Seit dato ist folgende Staffelung zu beachten:

  • Für Vermögensteile unter 250.000 Euro müssen pro Person nur 0,5 Prozent bezahlt werden.
  • Für Vermögensanteile zwischen 250.000 Eur0 und 400.000 Euro fallen 2 Prozent an Steuern an
  • Für Vermögensteile ab 400.000 Euro müssen 3,5 Prozent an Steuer entrichtet werden.

Man spricht hier auch von eine Stufentarife. Anbei ein kurzes Rechenbeispiel:

Eine Immobilie wird von den Eltern an die Tochter verschenkt: Für den Grundstückswert wird ein Betrag von 600.000 Euro ermittelt.
Berechnung: 250.000 * 0,005 (1.250) + 150.000 * 0,02 (3.000) + 200.000 * 0,035 (7.000) = 11.250 Euro.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden und wer bezahlt diese?

Jeder, der ein Grundstück oder eine Immobile erwirbt, hat bis zum 15. Tag des Folgemonats Zeit dies bei dem zuständigen Finanzamt zu melden. Das Finanzamt berechnet dann die Steuer sowie den Grundstückswert. Wenn dies nicht gewünscht wird, können die Beträge auch ganz einfach selbst berechnet werden. Dies darf der Eigentümer allerdings nicht selbstständig vornehmen. Er muss hierfür einen Rechtsanwalt oder einen Notar beauftragen. Anschließend erhalten die Übernehmer einen Brief, in dem die zu bezahlende Steuer ausgewiesen wird. Anschließend muss die Steuer innerhalb eines Monats bezahlt werden. Grundsätzlich sind laut Gesetz sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Steuerschuldner, das Finanzamt nimmt in diesem Zusammenhang allerdings auf individuelle Vereinbarungen Rücksicht. Normalerweise ist die Steuer von dem Käufer zu entrichten. Der Eigentümer muss allerdings die Anzeige erbringen.

Bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (Schenkung / Erbschaft) hat der neue Eigentümer zudem die Möglichkeit seine Steuerschuld auf bis zu 5 Jahre aufzuteilen. Dies ist jedoch bei aktueller Zinslage eher weniger ratsam, da das Finanzamt – abhängig von der Anzahl der Jahre auf die die Steuerschuld aufgeteilt werden soll – Aufschläge von 4-10% berechnet.

Wann muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden?

Die Steuer ist grundsätzlich ab dem Zeitpunkt fällig, ab dem der Erwerbsvorgang rechtlich abgeschlossen wurde. Dies bedeutet, sobald der Kaufvertrag abgeschlossen wird, ist die Steuer fällig. Hierbei spielt es keine Rolle, wann die Bezahlung des Grundstücks durchgeführt wird. Grundsätzlich sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Steuerschuldner. Es handelt sich somit um ein Gesamtschuldverhältnis. Wenn mehrere Verkäufer oder Käufer am Kauf beteiligt sind, kann die Behörde entscheiden, wer der Gesamtschuldner ist.

Berechnung Grunderwerbsteuer

Rechenbeispiel 1

Frau Lipp kauft von ihrem Cousin Herrn Maier ein Grundstück um 100.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Fall 3.500 Euro (=3,5% der Bemesserungsgrundlange). Grund dafür ist, dass es sich beim Cousin um keinen nahen Verwandten handelt.

Rechenbeispiel 2

Frau Lipp kauft von ihrer Tochter ein Grundstück um 100.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Fall 2.000 Euro. Dies ergibt sich dadurch, da zwei Prozent an Steuer entrichtet werden müssen.

Grundsteuerbefreiung

In wenigen Spezialfällen gibt es dazu noch eine Befreiung der Grundsteuer. Dies trifft dann zu, wenn die Bemessungsgrundlage unter 1.100 Euro bei Grundstücken liegt.

Zudem gibt es noch eine Sonderregelnung für Ehegatten bei Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 150m^2. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Erwerbung von Ehegatten nämlich von der Grundsteuer befreit.

Was ist der Unterschied zwischen der Immobilienertragsteuer und der Grunderwerbsteuer?

Ein großer Unterschied ist darin zu finden, dass die Immobilienertragsteuer für die Veräußerung anfällt und die Grunderwerbsteuer für den Erwerb. Die Immobilienertragsteuer ist seit dem Jahre 2012 bei 25 Prozent zu finden. Von dieser Regelung sind allerdings all jene Grundstücke ausgenommen, welche vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Für diese Alt-Grundstücke sind nur 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös zu entrichten. Weiters muss beachtet werden, dass bei der Immobilienertragssteuer unentgeltliche Erwerbsvorgänge, selbst gebaute Grundstücke sowie der Hauptwohnsitz der veräußernden Partei nicht besteuert werden.

Bekommen die Eigentümer die Grundstücke wieder zurück?

Innerhalb einer Frist von drei Jahren kann die Steuer zurückgefordert werden. Die Möglichkeit hierfür besteht, wenn der Kaufvertrag einvernehmlich im Nachhinein aufgelöst wurde. Dies gilt auch, wenn ein Wiederverkaufsrecht oder ein Rücktrittsrecht, welches vorher vereinbart wurde, geltend gemacht wird.

Müssen noch weitere Ausgaben bei einem Kauf eines Hauses beachtet werden?

Bei hochpreisigen Immobilien kann die Grunderwerbsteuer sehr teuer ausfallen. Nebenbei fallen natürlich auch noch relativ hohe Notarkosten an. Die Notarkosten belaufen sich zwischen ein und drei Prozent des Kaufpreises. Die genaue Höhe ist von dem tatsächlichen Grundstückswert und der Grundstücksgröße abhängig. Eventuell können auch noch Kosten für die Eintragung ins Grundbuch anfallen. Dies resultiert daraus, da diese beglaubigt durchgeführt werden muss. Die Preise sind immer von den Kammertarifen abhängig. Details rund um das Thema Nebenkosten beim Haus-/ Grundstückskauf finden Sie auch auf fertighausanbieter.at.

Sie haben noch Fragen zum Thema Grunderwerbsteuer in Österreich? Schreiben Sie uns einfach ein Kommentar und wir versuchen Ihnen bestmöglich zu helfen. Kommentare rund um das Thema Grunderwerbsteuer, welche persönlichen Details beinhalten, werden bei uns nicht veröffentlicht sondern lediglich vom Redaktionsteam gelesen und bestmöglich beantwortet.

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