Zwangsversteigerungen & Edikte in Österreich

Längst ist es kein Geheimtipp mehr: Immobilienkäufer können bei Zwangsversteigerungen so manches Schnäppchen machen. Zwar ist eine Versteigerung in erster Linie immer ein schwerer Schlag für die Betroffenen. Aber für einige Familien, die sich kein Eigenheim zum üblichen Marktpreis leisten könnte, wird so der Traum von den eigenen vier Wänden wahr.

Gegenstand einer Zwangsversteigerung können Wohngebäude, aber auch Betriebsobjekte sein, zum Beispiel Restaurants oder Werkstätten. In Österreich zeigt sich ein deutliches Stadt-Land-Gefälle: Während Versteigerungen in den städtischen Ballungszentren selten sind, kommen in ländlichen Regionen weitaus mehr Objekte unter den Hammer. Pro Jahr finden insgesamt etwa 2.200 Versteigerungstermine statt, die meisten davon in Niederösterreich, Kärnten und der Steiermark. Bei drei Fünfteln aller Liegenschaften handelt es sich um Wohnimmobilien, den größten Anteil machen alte Häuser mit Sanierungsbedarf aus. Informationen über aktuelle Versteigerungen gibt es bei den zuständigen Gerichten und in der Ediktsdatei des Justizministeriums. Besonders schnell und gezielt können Sie Ihr Wunschobjekt bei ZVGInfo.at suchen und finden. Hier gibt es auch die Möglichkeit einen sogenannten Zwangsversteigerungsalarm per E-Mail zu aktivieren, um keine Zwangsversteigerung mehr zu verpassen.

Wer mitbieten möchte, sollte sich zwei wichtige Termine notieren und unbedingt persönlich daran teilnehmen: den Besichtigungstermin und die Bietstunde. Bei einer vom Gericht angesetzten öffentlichen Besichtigung können die Interessenten sich selbst ein Bild von Größe, Lage und Zustand der Liegenschaft mache. Bei dieser Gelegenheit sollten Sie sich über eventuell vorhandene Mängel informieren, denn anders als beim regulären Grundstückskauf können Sie den Voreigentümer später nicht für Mängel haftbar machen. Erkundigen Sie sich außerdem danach, welche Belastungen, wie Hypotheken, Grundschulden oder sonstige Rechte Dritter, auf dem Grundstück liegen.

Alle Bieter müssen vor dem Versteigerungstermin ein sogenanntes Vadium in Höhe von 10 % des Schätzwerts beim Gericht hinterlegen (§ 147 Exekutionsordnung). Dieses dient als Sicherheit für den Fall, dass der Meistbietende innerhalb der zweimonatigen Zuschlagsfrist von seinem Gebot wieder zurücktritt. Das Vadium muss in Form eines Sparbuchs vorgelegt werden, das die Bieter, die keinen Zuschlag erhalten haben, direkt im Anschluss an den Versteigerungstermin zurückbekommen. Für den Meistbietenden wird das Vadium als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet.

Vor dem Versteigerungstermin lässt das Gericht den Wert der Immobilie von einem Sachverständigen schätzen und legt sodann das Mindestgebot fest, das die Hälfte des geschätzten Marktwertes nicht unterschreiten darf. Im Termin werden zunächst alle wesentlichen Informationen über die Liegenschaft verlesen, bevor die Bietstunde eröffnet wird. Berücksichtigt werden nur mündliche Gebote. Interessenten können sich vertreten lassen, indem sie einem Dritten eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen. Alle Personen, die vollständig geschäftsfähig sind und ihren gültigen Lichtbildausweis dabei haben, dürfen an der Bietstunde teilnehmen und Gebote abgeben. Ausgeschlossen sind nur der den Termin leitende Richter oder Schriftführer sowie der Schuldner und sein Vertreter. Wenn nach dem höchsten Gebot auf zweifache Nachfrage niemand mehr bietet, wird der Zuschlag erteilt.

Wer den Zuschlag erhalten hat, kann sich noch nicht ganz in Sicherheit wiegen, denn er kann noch bis zu zwei Wochen nach dem Termin überboten werden. Eine Überbietung kommt aber nur in Betracht, wenn das Höchstgebot weniger als 75 % des Schätzwerts beträgt und das nachträgliche Gebot dieses um mindestens 25 % übersteigt. In diesem Fall erhält der Meistbietende die Gelegenheit, sein Gebot noch einmal zu erhöhen.

Setzen Sie sich vor dem Bieten ein absolutes Limit und kalkulieren Sie dabei alle Kosten des Immobilienerwerbs ein. Auch wenn Sie eine Liegenschaft ersteigern, fallen Nebenkosten an, zu denen die Notarkosten, die Kosten für die Grundbucheintragung und die Grunderwerbssteuer gehören. Hinzu kommen eventuelle Finanzierungskosten für Kredite sowie Kosten für Hypotheken und Grundschulden, sofern diese nicht vollständig aus dem Erlös beglichen werden können.