Bauherrenmodelle in Östereich – Anbieter, Beispiele & Beratung

Noch immer sind viele Anleger daran interessiert, ihr Kapital in einem sogenannten Bauherrenmodell anzulegen. Dabei erwirbt eine Gemeinschaft von Investoren eine Immobilie, um diese zu sanieren und anschließend zu vermieten. So sollen nicht nur Mieteinnahmen generiert werden, es sind auch Steuervorteile und fallweise Förderungen, die aus Sicht der Befürworter für die Investition sprechen. Doch lohnt es sich wirklich, sein Geld in ein derartiges Projekt zu investieren? Und welche Risiken gibt es?

Was ist das Bauherrenmodell?

Bevor näher auf die Vor- und Nachteile sowie steuerliche Regelungen des Bauherrenmodells eingegangen wird, soll zunächst die allgemeine Funktionsweise des Investments beschrieben werden. Grundsätzlich schließen sich bei der klassischen Variante des Bauherrenmodelles verschiedene Personen zusammen, die eine bestehende Immobilie erwerben und damit eine Miteigentümerschaft gründen. Ziel des Zusammenschlusses ist es, grundbücherliches Eigentum zu schaffen und damit Rendite zu erwirtschaften. Statt von klassischen Bauherren zu sprechen, wäre also der Begriff Investor angebracht.

Oftmals erwerben die Investoren einen Altbestand, der dann unter der Inanspruchnahme von Fördermitteln und steuerlichen Begünstigungen saniert und langfristig vermietet wird. Dabei ist zwischen der Totalsanierung und der Sockelsanierung zu unterscheiden:

  • Totalsanierung: Das Gebäude steht leer und wird komplett saniert.
  • Sockelsanierung: Es befinden sich noch Mieter im Gebäude, die auch weiterhin hier wohnen bleiben (können).

Soweit das klassische Modell, das im Jahr 2009 um eine weitere Variante erweitert worden ist. Vom sogenannten Neubauherrenmodell ist zu sprechen, wenn die Investoren Kapital sammeln, um hiermit eine Immobilie von Grund auf zu erbauen. Auch hierbei können – unter bestimmten Voraussetzungen – wieder staatliche Fördermitteln genutzt, Steuervorteile geltend gemacht und letztlich langfristige Mieter für das neue Objekt gefunden werden.

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 Welche Vorteile ergeben sich für Investoren?

Viele Anleger wünschen sich, Immobilien mit in ihr Portfolio aufnehmen zu können. Allerdings sind klassische Immobilienfonds oft mit hohen Kosten verbunden und wenig transparent. Dafür ist der Kapitalbedarf beim Kauf einer eigenen Immobilie immens (Einzelinvestment) – mehrere hunderttausend Euro müssen fast immer investiert werden. Eine Alternative bietet das Bauherrenmodell. Weil sich mehrere bzw. viele Investoren in einer Eigentümergemeinschaft zusammenschließen, kann oft schon ab wenigen zehntausend Euro Eigenmittel investiert werden.

Doch auch aus Sicht von Rendite und Risiko sollen sich Vorteile ergeben. Angeführt werden von Verfechtern des Prinzips folgende Aspekte:

Vorteil Beschreibung
Vorsteuerabzug Weil die Investorengemeinschaft als Unternehmen auftritt, ist sie zum Vorsteuerabzug berechtigt. Das ist vor allem beim Neubau äußerst rentabel, entfällt so doch die Mehrwertsteuer etwa für Handwerker oder Bauunternehmen.
Inflationsschutz Investitionen in feste Sachwerte gelten allgemein als sicherer Hafen vor einer möglichen Inflation. Weil die Mieten indexiert werden, sind auch diese Erträge vor einem Preisanstieg sicher.
Risikominimierung Statt sein komplettes Kapital in eine einzige Immobilie zu investieren, kann der Anleger dieses auf verschiedene Objekte verteilen. Sollte es bei einem Projekt zu Problemen kommen, werden mögliche Verluste durch die anderen Gebäude ausgeglichen.
Aufwand Die Investorengemeinschaft kümmert sich nicht selbst um Bau, Planung und wirtschaftliche Gesamtabwicklung, sondern beauftragt hier – bis hin zur Vermietung – entsprechende Professionisten. Dadurch ist der Verwaltungsaufwand deutlich geringer, als wenn der Anleger selbst als VerMieter auftritt.
Abschreibung Die Abschreibung der Investitionen ist im Vergleich zum Beispiel zu einer Neubauwohnung deutlich schneller. So wird pro Jahr 1/15 der Bau- und Baunebenkosten abgeschrieben, was vor allem Personen mit höherem Einkommen Steuervorteile bescheren soll und im Idealfall in den ersten 15 Jahren steuerfreie Mieteinnahmen zur Folge hat.
Förderung Oftmals werden die Bauten vom Land gefördert, was für stabile Rendite sorgt, obwohl hier gleichzeitig günstigere Mieten vorgeschrieben sind.
Grundbucheintrag Die Sicherheit des Investments wird durch einen Eintrag ins Grundbuch gewährt. Sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, könnte das Objekt oder Teile davon verkauft und der Erlös an die Anleger ausbezahlt werden.
Immobilienmanagement Auch nach dem erfolgreichen Bau oder der Sanierung findet ein professionelles Immobilienmanagement durch den Emittenten statt, dies inkl. Verwaltung und Vermietung.
Neue Möglichkeiten Ein großer Vorteil des Bauherrenmodells besteht darin, dass Investoren ihr Kapital in solchen Objekten anlegen können, die privaten Kleinanlegern sonst vorenthalten werden. Beispielsweise finanzieren große Investorengemeinschaften ganze Hotels oder sogar neue Einkaufszentren.

 

Geeignet ist dieses Modell grundsätzlich vor allem aufgrund der steuerlichen Vorteile. Dabei ist der Effekt umso größer, je höher das Einkommen des Investors ist. Der maximale, steuerliche Effekt kann also dann erzielt werden, wenn der Investor in der höchsten Steuerstufe (50 Prozent) ist. Aufgrund der Individualität der unterschiedlichen Projekte gibt es aber sehr wohl auch solche, wo der Steuervorteil nicht so sehr im Mittelpunkt des Interesses steht, dafür aber andere außergewöhnliche Vorteile – so auch im nachstehend noch näher erläuterten Bauherrenmodell: Palais Faber.

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Gibt es Nachteile beim Bauherrenmodell?

Wie jedes andere Investment auch, weist das Bauherrenmodell jedoch einige Nachteile auf. Grundsätzlich gilt, dass ein solches Projekt äußerst langfristig angelegt ist zur Erzielung von monatlichem arbeitsfreien Zusatzeinkommen. Ein Verkauf des einzelnen Miteigentumsanteils ist nicht vorgesehen, aber grundsätzlich möglich. Wer sein Kapital hier angelegt, der sollte sich dieser Tatsache bewusst sein. Auch die Nachteile des Bauherrenmodells sollen kurz individuell betrachtet werden:

Nachteil Beschreibung
Eigentum Investoren erwerben beim Bauherrenmodell kein direktes Eigentum an einer Wohnung, sondern vielmehr ein ideelles Mieteigentum am gesamten Objekt.
Unachtsamkeit Viele Anleger schauen sich das Objekt, in das ihr Geld letztlich fließt, vor der Investition nicht genau genug an. Immer wieder kommt es vor, dass der Zustand deutlich schlechter ist, als dies vielleicht im Verkaufskatalog angepriesen worden ist. Das hat oft zur Folge, dass die Sanierungskosten doch deutlich höher sind als ursprünglich angenommen, dann müssen die Investoren weiteres Kapital in das Projekt fließen lassen – oder Einbußen bei der Qualität des Kaufobjekts und damit auch der späteren Miete machen. Nicht zuletzt deswegen sollte man besonderes Augenmerk auf den bisherigen „track-record“ des Anbieters legen.
Gemeinschaft Der Vorteil des Bauherrenmodells besteht darin, dass sich viele Investoren mit relativ geringen Investitionssummen zusammenschließen. Genau das kann aber auch zum Nachteil werden, etwa wenn Uneinigkeit über einen späteren Verkauf besteht. Daher sollten möglichst alle Eventualitäten vertraglich genau geregelt werden.

Diese genannten Nachteile sollen nicht pauschal von einer Investition abraten, jedoch zumindest auf die Risiken eines solchen Investments aufmerksam machen. Entscheidend ist vor allem, dass sich der Anleger vor einer Investition intensiv mit dem jeweiligen Projekt befasst. Von wem wird das Projekt geleitet? Nach wie vielen Jahren soll sich das Investment rentieren? In welchem Zustand ist das Gebäude? Ist die Lage und die geplante Nutzung nachhaltig? Nur wenn diese Fragen beantwortet werden, kann letztlich guten Gewissens in das Bauherrenmodell investiert werden.

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Bauherrenmodell Beispiel – Palais Faber in Salzburg

Welche Erträge und Vorteile ein solches Modell erbringen kann, soll ein konkretes Praxisbeispiel zeigen.

Die Eckdaten

  • Palais Faber in Salzburg
  • denkmalgeschützte Immobilie
  • Investitionsvolumen von insgesamt 60 Millionen Euro
  • Bau- bzw. Renovierungszeit von eineinhalb Jahren beginnend ab Mitte 2019
  • Anschließende, bereits gesicherte Vermietung an H-hotels.com (Kündigungsverzicht durch Mieter von 20 Jahren)
  • Zusätzlich dazu auch Vermietung an Salzburger Sparkasse Bank AG (Kündigungsverzicht durch Mieter von 17,5 Jahren), Trafik und Ordination
  • Nettoeinnahmen des Projekts sollte bei 1.639.320 Euro pro Jahr liegen
  • Durchführung des Projekts durch die ifa-AG

Private Anleger haben die Möglichkeit, sich am Investitionsvolumen zu beteiligen. Als Beispielrechnung diene jetzt ein Kapitaleinsatz von 300.000 Euro, was 0,5 Prozent des gesamten Investitionsvolumens entspricht.

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Bar-Zeichnung – Zeichnung mittels Cashmittel

Es gibt einerseits die Möglichkeit der BAR-Zeichnung mit vorhandenen Eigenmittel, s.h. man verzichtet auf Fremdmittel. Man schichtet also überschüssige Liquidität von bspw. schlecht verzinsten Sparbuch oder Anleihen in diese Ertragsimmobilie um und verwandelt somit einen Geldwert in einen Sachwert mit grundbücherlicher Sicherheit. Nach Fertigstellung erhält man dann die Mieteinnahmen – ähnlich wie bspw. die laufenden Zinszahlungen einer Anleihe. Mit jedoch  einem ganz wesentlichen Unterschied: Langfristiger Werterhalt durch Inflationsschutz!

Besonders erwähnenswert ist hier aufgrund der steuerlichen Konstellation die Empfehlung für Unternehmer mit einer GmbH, sich mit überschüssiger Liquidität im Unternehmen direkt als GmbH zu beteiligen! Ergebnis: Ein Nettoertrag (nach Steuern!) in Höhe von Ø ca. 2,5% p.a.! Und das bei gleichzeitig verhältnismäßig sicherem Investment mittels Beteiligung an einem historischem Gebäude im Stadtzentrum Salzburgs! Unsers Erachtens mehr als nur eine taugliche Alternativlösung zu den bestehenden Alternativen wie Sparbücher oder Anleihen.

Kredit-Zeichnung – Zeichnung mittels Finanzierung

In den ersten vier Jahren würde der Investor jeweils 21.000 Euro pro Jahr an Eigenkapital zur Verfügung stellen, wodurch letztlich Abschreibungen in Höhe von 41.100 Euro entstehen. Wer über einen persönlichen Steuersatz von 50 Prozent verfügt, spart so etwas mehr als 20.000 Euro an Steuern.

Ab dem Jahr 2021 soll dann die Finanzierungsphase beginnen. Dazu werden rund 220.000 Euro des investierten Kapitals als Fixzins-Darlehen genutzt. Dieser Fixzins ist auf 15 Jahre vertraglich gesichert, wobei der Kredit jedoch – ganz individuell auf die einzelnen Investoren abgestimmt – jederzeit früher getilgt werden kann. Während dieser Zeitspanne erhält der Investor bereits seinen Anteil an den Mieteinnahmen, was in diesem Fall Ø 8.400 Euro pro Jahr ausmachen würde. Der fehlende Rest zur vollständigen Kreditrückführung muss vom Investor während der Finanzierungsdauer durch laufende Zuschüssen aufgebracht werden. Insgesamt gibt die ifa-AG an, dass bei diesem Projekt nach Ablauf der Fremdfinanzierung mit einem Ertrag in Höhe von 4,4% auf das eingesetzte Netto-Kapital kalkuliert werden kann – allerdings nur beim Höchststeuersatz von 50 Prozent.

Kann ich Anteile an einem solchen Bauprojekt einfach verkaufen?

Bereits angesprochen worden ist, dass der Verkauf von Anteilen an einem Bauherrenmodell nicht ohne weiteres möglich ist. Es gibt keinen wirklichen Sekundärmarkt, an dem derlei Anteile gehandelt werden. Somit müsste der Anleger selbstständig nach geeigneten Käufern suchen, wobei sich dies ebenfalls als äußerst schwierig und zeitaufwendig darstellen dürfte. Erfahrungsgemäß gibt es jedoch sehr wohl unabhängige Berater aus dem Netzwerk der ifa, die bis dato noch jeden an sie herangetragenen Verkaufswunsch befriedigen konnten. Denn bei mehreren Tausenden zufriedenen ifa-Bauherren findet sich i.d.R. immer jemand mit überschüssiger Liquidität, der einem etwaigen Verkäufer seine Anteile gerne abnimmt. Jedoch ist die Preisfindung von vielen Faktoren abhängig und kann deswegen diesbezüglich keine Garantie ausgesprochen werden! Zudem kann es vorkommen, dass die steuerlichen Vorteile des Investments teilweise nichtig sind, wenn Anteile zu früh wieder abgetreten werden.

Sie wollen Bauherrenmodell-Anteile am Sekundärmarkt kaufen oder verkaufen?

Kontaktieren Sie unseren Bauherrenmodell-Experten.

 Anbieter für Bauherrenmodelle in Österreich

In Österreich gibt es mehrere Unternehmen, die Investitionen in Bauherrenmodelle ermöglichen. Als besonders erfahren und spezialisiert gilt dabei die ifa AG, die bereits im Jahr 1978 gegründet worden ist. Sie ist ein Pionier in diesem Bereich und einer der ersten Kompetenzpartner sowohl für Investoren als auch für die späteren Mieter.

Einige Fakten:

  • Bereits mehr als 450 realisierte Projekte.
  • Private Kapitalanleger haben bis heute mehr als 2,1 Milliarden Euro in die ifa-Bauherrenmodelle investiert, was die ifa AG zum Marktführer macht.
  • Hohes Maß an Kundenzufriedenheit und Kundenbindung.
  • Zu den laufenden Projekten gehören neben Wohnimmobilien auch gewerbliche genutzte Objekte wie etwa Hotels, Studentenheime u.a.
  • Schwerpunktmäßig werden die innerstädtischen Immobilien in Wien, Graz, Linz und Salzburg errichtet bzw. erworben.

Ziel der ifa AG ist es dabei, sowohl die Interessen der Mieter als auch die der Investoren zu wahren. Wer mehr über das Unternehmen und andere Anbieter des Bauherrenmodells erfahren möchte, sollte einen unabhängigen Berater kontaktieren. Dieser informiert über alle Chancen und Risiken, die ein solches Investment bieten kann.

Fragen Sie eine IFA-Berater & Bauherrenmodell-Experten

Fazit: Bauherrenmodell kann Steuern sparen

Die Frage, ob in ein Bauherrenmodell investiert werden sollte, kann nicht pauschal beantwortet werden. Vielmehr kommt es auf die individuellen Gegebenheiten des jeweiligen Anlegers bzw. Objektes an. Rentabel ist die Investition aufgrund steuerlicher Vorteile vor allem dann, wenn der Investor über ein hohes Einkommen verfügt und den Spitzensteuersatz von 50 Prozent zahlt. Völlig ungeachtet etwaiger Steuervorteile: Sinnvoll erscheint ein derartiges Investment allemal, wenn man sich im gegenwärtigen Umfeld die alternativen Möglichkeiten näher ansieht. Eine Nachhaltigkeit für das „Familiensilber“ scheint hier jedenfalls gegeben und berichtet uns die Fa. Costa Finanzconsulting GmbH von Klienten, die sie mit derartigen Bauherrenmodellen bereits in dritter Generation betreuen darf!

Anleger sollten sich daher intensiv mit den Chancen und möglichen Risiken befassen, dabei insbesondere das Gebäude selbst in Augenschein nehmen und erst dann entscheiden, ob sich die Investition für sie persönlich lohnt.

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